Proprietários devem ficar atentos e avaliar se Instrução Normativa recente oferece vantagem

Sancionada recentemente pelo presidente da República, está em vigor a lei que prorrogou a desoneração da folha de empresas até o fim do ano, com medidas para compensar a perda de arrecadação. O texto da Instrução Normativa RFB Nº 2.222 envolveu setores diversos. Como a possibilidade (e não obrigação) de pessoas físicas e empresas atualizarem o valor dos  imóveis, realizando o pagamento do Imposto de Renda sobre ganhos de capital.

Dra. Ana Carolina Tedoldi

Mas, como isso funciona na prática? Segundo a advogada especialista em Planejamento Patrimonial e Sucessório, Ana Carolina Tedoldi, há uma espécie de “cilada” embutida na Instrução Normativa. Isso porque, se depois de atualizado o valor do  imóvel, se o mesmo for vendido dentro de 15 anos o Imposto de Renda sobre o ganho de capital será recolhido, levando-se em consideração um percentual redutor do mesmo, sem que o valor pago na atualização possa efetivamente ser abatido.

“Quando uma pessoa vende um imóvel, apura-se o ganho de capital (diferença entre o valor de aquisição e o de venda) e tributa-se o IR sobre esse ganho, de 15 a 22,5% quando pessoa física. Já para a pessoa jurídica o imóvel está no ativo imobilizado ou no investimento, havendo uma tributação de até 34% sobre esse ganho de capital (IRPJ e CSLL)”, explica a advogada.

Segundo a especialista, a lei trouxe a possibilidade de atualizar o imóvel a valor de mercado na declaração, pagando 4% na pessoa física e 10% na pessoa jurídica (6% de IRPJ e 4% de CSLL). “Porém, se o bem for vendido nos próximos 3 anos, o valor pago de atualização não será de nenhuma maneira aproveitado pelo contribuinte; ou seja, recolheu 4% agora para atualizar e na venda futura terá que recolher mais 15 a 22,5% sobre o ganho de capital na pessoa física. Logo, a atualização de nada adiantou”.

Ana Carolina Tedoldi acrescenta: “Se o imóvel for vendido depois de 3 até 15 anos da atualização, a lei prevê percentuais de redução do ganho de capital de maneira progressiva. Assim, não terá valido a pena, pois mesmo com os fatores de redução o benefício econômico não gera vantagem. O mesmo valor pago a título de atualização (4% ou 10%), investido numa aplicação financeira já renderia muito mais”.

E mais: quem atualizar o valor agora, nos próximos 15 anos não poderá se valer das isenções de IR previstas na legislação, como  na venda de um imóvel residencial e compra de um novo, dentro de 180 dias. “O contribuinte precisa analisar se realmente faz sentido antecipar esse valor aos cofres públicos, não tendo qualquer retorno se vender nos próximos 3 anos, por exemplo”, conclui a advogada, que preside a Comissão Nacional de Planejamento Patrimonial e Sucessório da Associação Brasileira de Advogados.